2-1 サブリース業者・勧誘者に掛かる規制
２０２０年（令和２年）１２月１５日、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部が施行されました。全てのサブリース業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制が導入されるようになります。
規制の対象者
『特定転貸事業者（サブリース業者）』（賃貸住宅管理適正化法 第２条）
特定賃貸借契約（マスターリース契約）に基づき賃借した賃貸住宅を、第三者に転貸（サブリース）する事業を営む者です。
事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することを指し、営利の意思の有無については、客観的に判断されます。
個人が賃借した賃貸住宅について、事情により、一時的に第三者に転貸するような場合は、特定賃貸借契約に該当しません。
『勧誘者』（賃貸住宅管理適正化法の解釈と運用 第２８条関係）
特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者を言い、特定の特定転貸事業者と特定の関係性を有する者であって、当該特定転貸事業者の特定賃貸借契約の締結に向けた勧誘を行う者です。
特定の特定転貸事業者と特定の関係性を有する者とは、特定転貸事業者から委託を受けて勧誘を行う者が該当するほか、明示的に勧誘を委託されてはいないが、特定転貸事業者から勧誘を行うよう依頼をされている者や、勧誘を任されている者は該当し、依頼の形式は問わず、資本関係も問わないものとする。
誇大広告等の禁止（賃貸住宅管理適正化法 第２８条）
サブリース業者・勧誘者が、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の条件について広告するときは、
①サブリース業者が支払うべき家賃
②賃貸住宅の維持保全の実施方法
③賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
④特定賃貸借契約の解除に関する事項
について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません。
広告の種類は明記されていませんので、新聞、雑誌、テレビ、インターネット等、どの種類の広告であっても守る必要があります。
不当な勧誘行為の禁止（賃貸住宅管理適正化法 第２９条）
サブリース業者・勧誘者が、特定賃貸借契約（マスターリース契約）を勧誘する時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実を告げる行為を禁止しています。
特定賃貸借契約締結前の重要事項説明（賃貸住宅管理適正化法 第３０条）
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結前に、重要事項について書面を交付して説明をしなければなりません。
『重要事項の説明者』
特定転貸事業者自らが行う必要があります。また、法律上の定めはありませんが、一定の実務経験を有する者や賃貸不動産経営管理士など専門的な知識及び経験を有する者によって説明が行われることが望ましいとされています。
『重要事項の説明のタイミング』
重要事項の説明から特定賃貸借契約締結までに１週間程度の十分な期間を置くことが望ましい。期間を短くせざるを得ない場合には、事前に重要事項説明書等を送付し、説明を実施するなどして、契約まで十分な時間を取ることが望ましい。
『重要事項の説明事項』
①特定転貸事業者（サブリース業者）の商号、名称又は氏名及び住所
②特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅
賃貸住宅の所在地、物件の名称、構造、面積、住戸部分（部屋番号、住戸内の設備等）、その他の部分（廊下、階段、エントランス等）、建物設備（ガス、上水道、下水道、エレベーター等）、附属設備等（駐車場、自転車置き場等）等。
③特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項
特定転貸事業者が賃貸人に支払う家賃の額、家賃の設定根拠（近傍同種の家賃相場等を記載）、支払期限、支払い方法、家賃改定日、敷金等。
契約期間が長期である場合などにおいて、賃貸人が当初の家賃が契約期間中変更されることがないと誤認しないよう、家賃改定のタイミングについて説明し、当初の家賃が減額される場合があることを記載し、説明する必要があります。
契約において、家賃改定日が定められていても、その日以外でも借地借家法に基づく減額請求が可能であること。
入居者の新規募集や入居者退去後の募集に一定の時間がかかるといった理由から、特定転貸事業者が賃貸人に支払う家賃の支払いの免責期間を設定する場合は、その旨。
④特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法
特定転貸事業者が行う法第２条第２項規定の維持保全の内容について、回数や頻度を明示して可能な限り具体的な内容。
賃貸住宅の維持保全と併せて、入居者からの苦情や問い合わせへの対応を行う場合は、その内容についても可能な限り具体的内容。
なお、維持又は修繕のいずれか一方のみを行う場合や、入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕を行っていない場合であっても、その内容を記載し、説明することが望ましい。
⑤特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
特定転貸事業者が行う維持保全の具体的な内容や設備毎に、賃貸人と特定転貸事業者のどちらが、それぞれの維持や修繕に要する費用を負担するか。その際、賃貸人が費用を負担する事項について誤認しないよう、例えば、設備毎に費用負担者が変わる場合や、賃貸人負担となる経年劣化や通常損耗の修繕費用など、どのような費用が賃貸人負担になるかについての具体的な内容。
また、修繕等の際に、特定転貸事業者が指定する業者が施工するといった条件を定める場合は、必ずその旨。
⑥特定賃貸借契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項
特定転貸事業者が行う維持保全の実施状況について、賃貸人へ報告する内容やその頻度。
⑦損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
引渡日に物件を引き渡さない場合や、家賃が支払われない場合等の債務不履行や契約の解約の場合等の、損害賠償額の予定又は違約金を定める場合はその内容。
⑧責任及び免責に関する事項
天災等による損害等、特定転貸業者が責任を負わないこととする場合は、その旨。賃貸人が賠償責任保険等への加入をすることや、その保険に対応する損害については特定転貸事業者が責任を負わないこととする場合は、その旨。
⑨契約期間に関する事項
契約の始期、終期、期間及び契約の類型（普通借家契約、定期借家契約）。また、契約期間とは、家賃が固定される期間ではないこと。
⑩転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項
反社会的勢力への転貸の禁止や、学生限定等の転貸の条件を定める場合は、その内容。
⑪転借人に対する④の内容の周知に関する事項
特定転貸事業者が行う④に記載する維持保全の内容について、どのような方法（対面での説明、書類の郵送、メール送付等）で周知するか。
⑫特定賃貸借契約の更新及び解除に関する事項
賃貸人と特定転貸事業者間における契約の更新の方法（両者の協議の上、更新することができる等）、契約の解除の場合の定めを設ける場合はその内容及び⑦の損害賠償額の予定又は違約金に関する事項。
賃貸人又は特定転貸事業者が契約に定める義務に関して、その本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは契約を解除することができる旨。
契約の更新拒絶等に関する借地借家法の規定の概要については、⑭の内容を記載し、説明すること。
⑬特定賃貸借契約が終了した場合における特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項
特定賃貸借契約が終了した場合、賃貸人が特定転貸事業者の転貸人の地位を承継することとする定めを設けることと、その旨。
特に、転貸人の地位を承継した場合に、正当な事由なく入居者の契約更新を拒むことはできないこと、特定転貸事業者の敷金返還債務を承継すること等について賃貸人が認識できるようにすること。
⑭借地借家法その他特定賃貸借契約に係る法令に関する事項の概要
１．借地借家法第３２条第１項（借賃増減請求権）について特定賃貸借契約を締結する場合、借地借家法第３２条第１項（借賃増減請求権）が適用されるため、特定転貸事業者が賃貸人に支払う家賃が、変更前の家賃額決定の要素とした事情等を総合的に考慮して、契約の条件にかかわらず、特定転貸事業者は家賃を相当な家賃に減額を請求することができること及び空室の増加や特定転貸事業者の経営状況の悪化等が生じたとしても、上記のいずれかの要件を充足しない限りは、同条に基づく減額請求はできないこと。
特に、契約において、家賃改定日が定められている場合や、一定期間特定転貸事業者から家賃の減額はできないものとする等の内容が契約に盛り込まれていた場合であっても、同条に基づき、特定転貸事業者からの家賃の減額請求はできることを記載して説明し、賃貸人が、これらの規定により、特定転貸業者からの家賃減額はなされないと誤認しないようにすること。
さらに、借地借家法に基づき、特定転貸事業者は減額請求をすることができるが、賃貸人は必ずその請求を受け入れなければならないわけでなく、賃貸人と特定転貸事業者との間で、変更前の家賃決定の要素とした事情を総合的に考慮した上で、協議により相当家賃額が決定されること。
２．借地借家法第２８条（更新拒絶等の要件）について
普通借家契約として特定賃貸借契約を締結する場合、借地借家法第 ２８条（更新拒絶等の要件）が適用されるため、賃貸人から更新を拒絶する場合には、次に掲げる事項を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければすることができない旨。
３．借地借家法第３８条（定期建物賃貸借）について
定期借家契約として特定賃貸借契約を締結する場合、家賃は減額できないとの特約を定めることにより、借地借家法第３２条の適用はなく、特定転貸事業者から家賃の減額請求はできないこと、契約期間の満了により、契約を終了することができること、賃貸人からの途中解約は原則としてできないこと。
『契約更新時の重要事項説明』
特定賃貸借契約の更新時には、重要事項説明をしなくても構いません。ただし、従前と異なる内容で更新する場合、改めて重要事項説明書の交付及び重要事項説明が必要となります。
特定賃貸借契約の締結時の書面の交付（賃貸住宅管理適正化法 第３１条）
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結したときは、当該特定賃貸借契約の相手方に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければなりません。
①特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅
②特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃その他賃貸の条件に関する事項
③特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法
④契約期間に関する事項
⑤転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項
⑥契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
⑦その他国土交通省令で定める事項