売買の基礎知識４－２『売買契約書の内容「契約不適合に関する特約」』
3-11 契約不適合責任の意味と、その期限の説明がなかった
【買主】
買主です。
一般の売主から、土地を購入しました。建物を建てようとしたところ、建築ガラなどの埋設物が出てきましたので、売主に埋設物の撤去をしてもらおうと仲介業者に相談したところ「建築ガラなどの埋設物は契約不適合に当たりますが、売買契約上の契約不適合責任を通知すべき３ヶ月の期間を過ぎているので、売主に撤去してもらうことは出来ません」と言われました。
売買契約の時に仲介業者からは特段の説明を受けていませんので、「契約不適合責任」という意味もこの時初めて知りましたが、知ってみると、請求できる期間が３ヶ月しかないというのはとても短いと思います。
詳しい説明をしなかった仲介業者に責任を問うことは出来ないのでしょうか？ 私が全部負担しなければならないのでしょうか？
契約不適合責任の通知期間が３ヶ月なのは短いか？
売主が一般消費者の場合、特約により契約不適合責任を免責することも出来ますので、短いとは言えません。
売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合は、宅建業法により、通知期間を引渡しから２年間以上の期間を設ける特約以外は無効とされます。もし売主が宅建業者ならば、明らかに短い期間ですので、特約の無効を主張して契約不適合責任を追及することが可能です。
売主が宅建業者以外の事業者で、買主が一般消費者の場合、消費者契約法が適用されます。旧法時代の「瑕疵担保責任」の時の判例ですが、３ヶ月の期間では短すぎるとして無効にされたものがありますので、売主が事業者の場合は、責任を追及できる可能性があります。
契約不適合責任の説明が詳細にされていないことに問題はないのか？
宅建業法上、仲介業者に課されているのは重要事項の説明義務であり、売買契約書の内容については説明が義務付けられていません。
また、売買契約書に「契約不適合責任に関する特約」が明記されているのであれば、基本的には内容を理解せずに署名押印を行ってしまった買主の自己責任になると考えられます。
買主が埋設物の撤去費用を負担しなければならないか？
買主が撤去費用を負担しなければならない可能性が高いと言えます。
例外として、売主が埋設物の存在を知っていながら、敢えて買主や仲介業者に隠していた場合は、告知義務違反または契約不適合責任特約の効力を否定して、売主の責任を追求できる可能性があります