2-3 購入した土地から埋設物（ガラ）が見つかった。売主や仲介業者に責任追及することが出来るか？
【買主】
土地の買主です。
一般の売主から、家を建てる目的で土地を購入しました。ハウスメーカーに建築を依頼し、地盤調査をしたところ、地面の中からコンクリートガラなどの埋設物が多く出てたとの報告を受けました。埋設物を撤去しなければ、着工することが出来ず、埋設物の撤去には数十万円掛かるとのことです。
不動産という商品なのだから、しっかりした物を引き渡す義務があると思いますので、売主や仲介業者に「何とかして欲しい」と話をしましたが、「埋設物の撤去費用の負担は出来ません」と言われました。
埋設物について何も説明を受けていませんが、説明義務違反とはならないのでしょうか？
埋設物の撤去費用は私が全部負担しなければならないものなのでしょうか？
土地を売る前に、売主が埋設物の確認を行う必要があるか？
土地の売買に当たって、売主や仲介業者は埋設物の有無を調査する義務を負っていないため、埋設物の調査をして引き渡さなかったことについては、責めることが出来ません。
売主への責任追求は？
家の建築に支障が出る程の埋設物が表出した場合、契約不適合に該当すると考えられます。
もし、売主自らが建築ガラを埋めていたり、解体業者が埋めるのを知っていた等の理由により、埋設物の存在を知っていながら、買主に告知しなかった場合は、契約不適合責任に基づく請求が考えられます。または、売主の告知義務違反に基づき、撤去費用などについて売主に対して追及することが可能であると考えられます。
売主が埋設物の存在を全く知らなかった場合は、契約不適合責任だけの問題となります。
売買契約書の条項に、売主の契約不適合責任を免責する特約がない場合は、契約不適合責任責任に基づき、売主の負担で埋設物を撤去してもらうことになります。まずは仲介業者に「埋設物」の事実を伝えて、仲介業者から売主に事実を告知をしてもらいましょう。その上で、売主側の業者で撤去工事をしてもらうか、買主側で撤去工事をして、その撤去費用を負担してもらうか、話し合いで調整していきます。
売買契約書の条項に、売主の契約不適合責任を免責する特約がついている場合は、売主に対して契約不適合責任を追及することは出来ませんので、どれだけ費用が掛かろうとも買主の負担でガラを撤去することになります。
仲介業者の責任を追求できる場合は？
仲介業者の責任を追求できる場合は限られています。
仲介業者が、売主から埋設物があるとの情報を得ていたにも関わらず、買主に告知しなかった場合。買主が土地購入前に埋設物の有無について仲介業者に質問をして、仲介業者が「埋設物はありません」と説明をしていた場合等は、仲介業者の責任を問える可能性があります。
| 東京地裁R2.7.22 | 購入目的に支障がないとして、買主が求めた建売住宅の敷地の瑕疵に基づく損害賠償請求が棄却された事例 |
|---|---|
| 東京地裁R1.9.26 | 買主から売主に対する地中埋設物の撤去費用の請求について、その存在が認められない部分の請求が棄却された事例 |
| 東京地裁R1.9.17 | 特約による担保責任期間経過後の請求であるとして、買主の地中瑕疵に関する契約解除等の請求が棄却された事例 |
| 東京地裁R1.8.9 | 媒介業者には廃材等の埋設可能性について調査確認義務があるとした売主の損害賠償請求が棄却された事例 |
| 東京地裁H29.10.20 | 買主が主張する地中の転石の存在は、売主業者はその存在の可能性について説明していたとして、買主の賠償請求を棄却した事例 |
| 大阪高裁H25.7.12 | 地中の産業廃棄物について売主の告知義務違反が認められた事例 |
| 東京地裁H23.1.20 | 地中埋設物の存在を告知せずに売却したのは不法行為であるとされた事例 |
| 東京地裁H15.5.16 | 地中の埋設物について売主の瑕疵担保責任と告知義務違反が認められた事例 |
| 東京地裁H19.3.26 | 地中埋設物について説明義務違反に基づく損害賠償請求が否定された事例 |
| 東京地裁H22.4.8 | 地中埋設物が瑕疵に当たらないとされた事例 |
| 東京地裁H19.7.23 | 地中の建築廃材が瑕疵に当たるとされた事例 |
| 札幌地裁H17.4.22 | 地中埋設物の瑕疵担保免責特約の効力が否定された事例 |