3-8 賃貸物件のエアコンが壊れた場合、修理費用の負担は誰がするのか?

Q【賃借人】

借主です。

賃貸物件を借りて半年になりますが、入居時から設置されていたエアコンが故障して動かなくなってしまいました。

管理会社に連絡を取り、修理をしてくれるよう頼んだところ、管理会社から「借主の方で修理費用を負担して欲しい」と言われてしまいました。

賃貸借契約の当初から設置されていたエアコンなので、貸主の負担で直してもらえるものと思っていましたが、本当に借主負担で修理をしなければならないのですか?

エアコン修理
A

最初に契約書面を確認しましょう

賃貸借契約を締結した時に受領している「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」を確認して、設備欄にエアコンが記載されているかどうか確認する必要があります。

「重要事項説明書」や「賃貸借契約書」の設備欄に、エアコンが記載されているようであれば、エアコン付という条件のもとで賃貸借契約が締結されたと考えられます。その場合、エアコンも賃貸物の一部であると考えられますので、原則として、エアコンの修理は賃貸人が実施することになります。(民法606条

例外として、賃借人の使用方法が悪くてエアコンが故障した場合は、賃借人が修理費用を負担することになるものと考えられます。

「重要事項説明書」や「賃貸借契約書」の設備欄に、エアコンが記載されておらず、逆に「エアコンは前の賃借人の残置物である」旨の説明がある場合や、「エアコンはサービス品であり、処分や修理は賃借人の負担で行う」旨の特約がある場合については、賃借人が修理費用の負担をすることになります。

契約書面にエアコンについての記載が何もない場合

「重要事項説明書」や「賃貸借契約書」に、エアコンについての説明や特約が何もない場合、賃借人としては「賃貸借物件に最初から設置されていたので、賃貸借物件の設備である」と主張して、賃貸人負担で修理してもらうように交渉してみることが出来ると考えられます。

賃貸人が修繕義務を履行してくれない場合

民法改正後(2021年4月1日以降)に賃貸借契約を締結した場合であれば、賃借人が修繕が必要である旨を賃貸人に通知し、相当の期間内に賃貸人が必要な修繕をしない時、借主自らが修繕をすることが出来ることになりました(民法607条の2)。かかった費用は賃貸人に請求することが出来ます(民法608条)。

ただし、当該民法は任意規定となっていますので、賃貸借契約書で法律と異なる取り決めがされている場合は、そちらの規定が有効になります。

民法改正前(2021年3月31日まで)に賃貸借契約を締結した場合であっても、賃貸人が修繕してくれない場合は、賃借人が自らエアコンを修繕して、その費用を賃貸人に請求する。若しくは、その費用を家賃から差し引いてしまうという手もあるのですが、賃貸人の了承を得てからにしないとトラブルになる可能性が高いです。可能であれば、賃貸人との協議を整えてから実施することが望ましいと言えます。

賃貸借のトラブル事例3-4『大家が雨漏りの修繕義務を履行してくれない

民法の規定

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