1-3 賃貸借契約の管理契約の解除
【賃貸人】賃貸アパートのオーナーをしています。
今まで物件の管理や家賃集金をお願いしていた管理会社がいますが、最近、仕事に手を抜くようになりましたので、管理契約を解除して、別の会社に管理を頼みたいと考えています。
あまり禍根を残したくはないのですが、管理契約を穏便に解除することは出来ますか?
また管理契約を解除した時に、違約金が発生してしまうことはないでしょうか?
賃貸物件の管理を委託する時には、通常、管理委託契約が書面で締結されます。
管理契約書の書面の中に、管理契約の解除に関する条項 [e.g. 甲および乙は、一月前に告知することにより管理契約を解除できる] 等が含まれている場合、賃貸人はその条項に基づいて管理契約を解除することが出来ます。もし、管理契約書の中に違約金の取り決めがあるのであれば、それに従って違約金を支払うことになります。
管理契約書の中に解除条項が含まれていない場合は、原則として、管理契約の期間満了を待つことになります。期間到来後、契約更新(再契約)をしないことにより、管理契約を終了させることが出来ます。その場合、違約金は発生しません。
管理契約書が存在しない場合は、民法651条第1項に基づいて、当事者はいつでも管理契約を解除することが出来ます。その場合も、原則として違約金は発生しませんが、相手方に不利となる時期を狙って管理契約を解除をした場合は、損害賠償する必要が出てくる可能性があります。