1-11、2-11 売買の仲介手数料(媒介報酬)の計算方法
宅建業者に不動産売買の仲介を依頼した場合、支払う報酬額の上限は次の通りになります。
売買金額(消費税抜き)のうち、
200万円超〜400万円の部分に4%
400万円超以上の部分に3%
を乗算して、それぞれに消費税を加え、最後に合計します。
例えば、売買金額が1,000万円(消費税抜き)とした場合、
(200万円×5%+消費税)+(200万円×4%+消費税)+(600万円×3%+消費税)
となり、計算すると、36万円+消費税 となります。
売買金額が400万円超の場合は、(売買金額×3%)+6万円+消費税の速算法で計算することができます。
売買金額が200万円超400万円以下の場合は、(売買価格×4%)+2万円+消費税の速算法で計算することができます。
実際に試算してみる
上記の計算結果は、仲介業者が依頼者の一方(売主または買主)から受け取ることの出来る仲介報酬の上限を定めたものです。
同一業者が売主および買主の仲介をしている(いわゆる両手仲介の)場合、当該業者は依頼者双方から計算結果を上限とする仲介報酬を受領することが出来ます。(400万円以下の低廉な空き家等の売買の場合、売主側については、仲介手数料の上限は18万円+消費税となります)
もし、仲介業者が上限以上の報酬を受領してしまった場合は超過報酬ということになります。支払った方は特にお咎めがありませんが、受領した宅建業者は宅建業法違反となり処罰を受けることになります。これは宅建業法上の強行規定となりますので、例え依頼者が上限を超える報酬を支払うことに合意していた場合でも、宅建業法違反となります。
一方、仲介業者が報酬額上限まで受領しないことについては原則として自由です。実際に減額してくれる業者は少数と思われますが・・・。
複数の仲介業者が介在する場合の仲介手数料
・仲介業者が1社の場合は、買主、売主それぞれが、当該仲介業者に対して、上記の金額を支払います。
・仲介業者が買主側に1社、売主側に1社入った場合は、買主、売主それぞれが依頼した仲介業者に上記の金額を支払います。
・仲介業者が2社以上入った場合、買主、売主それぞれが依頼した宅建業者に上記の金額を支払い、業者間でその報酬を分配することになります。業者が何社仲介に入ろうと、依頼者が支払う報酬の上限額は増えたりしません。
宅建業者が当事者または代理となる場合の仲介手数料
・宅建業者が、売主または買主となる場合は、仲介ではなく当事者となるので、仲介報酬は発生しません。
・宅建業者が一方の代理となる場合、代理の委任者から受領することのできる報酬額の上限は、仲介報酬の上限の2倍(売買価格×6%+12万円+消費税)までとなります。ただし、一取引における報酬額の上限額は変わらないため、代理の委任者から代理報酬の上限を受領した場合、もう一方からは報酬を受領できなくなります。