5-5 瑕疵担保責任とは
2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任はなくなり、契約不適合責任となりました。ただし、2020年4月までに契約したものについては、旧法の瑕疵担保責任の規定が適用されます。
瑕疵とは何か?
瑕とは玉(宝石)についた傷。疵とは身についた傷が語源と言われていますが、ここでいう瑕疵とは不動産についた傷のことです。
不動産の瑕疵の主な例としては、雨漏り、白蟻、地中の障害物などの物理的瑕疵、自殺や火事などの心理的瑕疵が挙げられますが、もう少し法律的な言葉で言うと、「その物件が通常備えているべき性能や品質を有していない場合」、「当事者間で予定された性能がないと判断される場合」、瑕疵として認められることになります。
瑕疵担保責任とは?
売買物件に瑕疵が存在していた場合、民法上、買主は売主に対して損害賠償を請求することが出来ますし、契約の目的が達成できない場合は、売買契約の解除を主張することも出来ます。
これがいわゆる瑕疵担保責任と呼ばれるものですが、瑕疵担保責任が認められるためには幾つか条件があります。
(1)売買契約時に、既に瑕疵が存在していたこと。
※引渡し後に発生した瑕疵は対象外です。
(2)その瑕疵について、売主、買主が知らなかったこと。
※いわゆる隠れた瑕疵であること。
(3)瑕疵を知らなかったことについて、買主に落ち度がないこと。
(4)瑕疵担保責任を追及できる期間内であること。
※通常は契約書の特約で期間を定めます。
以上の条件を満たした場合、買主は売主に対して、損害賠償請求や契約解除の請求が出来ます。(実務上は損害賠償に代わり、売主負担で修理を行うこともあります)
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