5-2 セットバック(敷地後退)とは
敷地が接している道路が、2項道路(みなし道路)の場合、建築に当たっては、セットバック(敷地後退)をする必要があります。(建築基準法42条2項)
道路の中心線から、2mの距離まで敷地を後退させないと、原則として建築が許可されないためです。もし既に建物が建っている場合は、建て直しの時期に合わせて、セットバックをすることになりますが、建築や大規模リフォームをしない場合は、セットバックを行う義務はありません。
道を挟んだお向かいさんも同じようにセットバックを行いますので、結果として4m幅の広い道路が確保されることになります。
なお、セットバックした部分は、道路(私道)として扱われますが、所有権はセットバックをした人にあります。そのため、セットバック部分の所有者は、合理的な範囲であれば通行の制限をかけることも可能と解釈されています。
2項道路(みなし道路)とは何か?
①幅員が4m未満の道であること。
②建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいること。
③特定行政庁(知事や市長)の指定を受けていること。
この3つの要件を満たすものが2項道路(みなし道路)で、建築基準法上の道路となります。
行政に確認することで、2項道路になっているかどうかが判明します。
セットバックのメリット
セットバックすることで、建築確認が下りるというメリットがあります。
また、一定の道路幅が確保されるので、住環境が良くなるだけでなく、有事には緊急車両などが通りやすくなります。それらの理由から、狭い道路に接している状態よりも、土地の坪単価が上がりやすくなります。
セットバックのデメリット
セットバック部分は、私道として使うことになりますので、自分の所有地といえども自由に使用することが出来ません。敷地面積が減少することになり、建ぺい率、容積率も併せて減少しますので、建築可能な建物が少し小さくなります。
セットバックをすべきかどうか
家を建てない限り、急いでやる必要はありませんが、住環境を考えると、個人的にはやるべきだと思います。
売買の基礎知識5-3『建築基準法上の道路とは』
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