2-12　不動産を売却する時に掛かる税金とは

不動産売却時に掛かる印紙税（国税）

売買契約書・売買代金の領収書（営業に掛かる場合のみ）に必要となります。
売買契約書や、領収書の記載金額によって、印紙税の税額は変わります。

売買契約書の場合、売買金額が１千万円〜５千万円で、原則２万円の印紙税がかかります。（平成２６年４月１日から令和６年３月３１日までの契約は軽減税率が適用されて、１万円になります。）

　※軽減措置がある場合はその額になるので注意が必要です。

売買契約後に、売買金額を変更する変更契約書を作成する場合も、印紙は必要となります。
変更契約書の場合は、変更前の契約金額を記載した契約書が作成されていることが、明らかな場合と、明らかではない場合で異なってきます。

（１）変更前の契約金額を記載した契約書が作成されていることが明らかな場合

　①変更金額が分かるように記載されている場合、増額については、増加額に対して掛かります。減額については、記載金額がないものとして扱います。

　②変更後の金額しか記載がなく、変更金額が未記載の場合は、変更契約書の記載額に対して掛かります。

（２）変更前の契約金額を記載した契約書が作成されていることが明らかでない場合

　①変更後の金額が記載されている場合は、変更後の金額が記載金額となります。

　②変更金額のみが記載されていて、変更前の金額が分からない場合は、増額であっても、減額であっても、その変更金額が記載金額となります。

（１）土地・建物を売却した時の譲渡所得がプラスになる場合は、所得税・住民税がかかります。

譲渡所得（譲渡益）＝

譲渡収入（売却代金）－取得費（購入代金、仲介手数料、建築費用、リフォーム費用等）－譲渡費用（仲介手数料、解体費、印紙代等）

　※取得費については、概算法として、譲渡価格の５％を取得費として計算することも出来ます。

（２）建物の取得費を計算する場合、建物の取得費から、減価償却費を差し引きます。

非事業用不動産の減価償却費＝

「建物購入代金など取得に要した費用」× ９０％ × 償却率 × 経過年数

（３）マイホームを売却したときや、相続した空き家を売却した時の３,０００万円の特別控除等が受けられる場合は、譲渡所得から特別控除額を差し引くことが出来ます。

譲渡所得＝

譲渡収入－取得費－譲渡費用－控除金額

（４）土地や建物の譲渡による所得は、事業所得や、給与所得とは分離して課税されます。また、土地建物を譲渡した場合、譲渡した年の１月１日現在において、所有期間が５年以下（短期譲渡所得）か、５年を超えるか（長期譲渡所得）によって、税率が変わります。

税額＝

譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）

仲介業者に対して支払う仲介手数料には、消費税が掛かります。