4-7 売買契約書の内容「公租公課清算特約」
ここで言う公租公課とは、不動産に係る都市計画税と、固定資産税を指しています。
毎年１月１日時点で不動産を所有している者に対して、その年分の税が課されることになりますが、年の途中で不動産が売却された場合、売却後の分まで売主が負担するのは道理にあわないため、一般的な不動産売買契約では、いつまでの税金を売主が支払い、いつからの税金を買主が支払うのか取り決めます。
それが『公租公課の清算特約』と呼ばれるものです。
通常は「引渡し日より前の分の税金を売主が負担、引き渡し日より後の分の税金を買主が負担」のように特約しますが、それとは異なる特約をすることも出来ますし、何も特約しないことも出来ます。
何も特約しない場合は、地方税法３５９条、７０２条の６に規定されているとおり、１月１日の登記簿上の所有者が全額負担することになります。
この特約の中で重要なところは、税金の起算点をいつにするかです。
実務上では、１月１日を起算点とする考え方（５月くらいに請求される公租公課は、その年の１月〜１２月分の税金、いわゆる年を基準とする税金と見做す）と、４月１日を起算点とする考え方（５月くらいに請求される公租公課は、その年の４月〜翌年３月分の税金、いわゆる年度を基準と見做す）があります。
一方の考え方が正しくて、もう一方が誤りということはなく、当事者間の取決め次第ですので、不動産取引においてはどちらの場合もあり得ます。ただし、地域によっては、どちらを起算点とするかの慣習がありますので、その場合は慣習に従うことになります。
起算点によって、売主、買主の清算する額には多少の差が生じますので、少し注意を払っておいた方が良いでしょう。
余談ですが、公租公課の清算金は売買代金の一部となりますので、所得税などの対象となります。
２０２０年２月１６日を引き渡し日とした場合。
【１月起算と決めた場合】
２０１９年５月に請求された公租公課：売主が全部負担
２０２０年５月に請求された公租公課：売主が２０２０年１月１日〜２月１５日を負担
買主が２０２０年２月１６日〜１２月３１日を負担
【４月起算と決めた場合】
２０１９年５月に請求された公租公課：売主が２０１９年４月〜２０２０年２月１５日を負担
買主が２０２０年２月１６日〜３月３１日を負担
２０２０年の公租公課：買主が全部負担
２０２０年４月１６日を引き渡し日とした場合。
【１月起算と決めた場合】
２０１９年５月に請求された公租公課：売主が全部負担
２０２０年５月に請求された公租公課：売主が２０２０年１月１日〜４月１５日を負担
買主が２０２０年４月１６日〜１２月３１日を負担
【４月起算と決めた場合】
２０１９年５月に請求された公租公課：売主が全部負担
２０２０年５月に請求された公租公課：売主が２０２０年４月１日〜４月１５日を負担
買主が２０２０年４月１６日〜翌年３月３１日を負担