2-7　地代（借地料）の算出方法

借地の地代（借地料）の決め方は色々とありますが、一番簡単なのは、土地に掛かる固定資産税と都市計画税から算出する方法です。

借地の場合、経費はほぼ公租公課（税金）だけなので、それを超える地代さえ受領しておけば、少なくとも損をすることはありません。後は、利益をどの程度に設定するかということですが、結局は、需要と供給の関係になりますので、借りたい人と、貸したい人の状況（パワーバランス）によって、地代は上下することになります。需要と供給が多い地域であれば、相場のようなものが形成されますが、そうでない地域の場合は下記の算出方法などを参考にしていきます。

支払い税金 + 利回り（地主の儲け）で地代を算出する。

借地の場合、一般的にはあまり利回りが高くないと言われています。住宅用地で、年率が更地価格の１％前後といったところでしょう。利回りに固定資産税と都市計画税を足して、１２で割れば、一月分の地代が算出できます。

利回りを年２％で計算しても、３％で計算しても構いませんが、賃借希望者がいないと無意味ですので、近隣に類似用途の借地があれば、そこの借地代などを見て修正して算出することになります。

税務上の「通常の地代」を参考にする。

通常の地代＝土地の価額×（１－借地権割合）×６％です。

借地人が、借地権の設定の対価として、地主にまとまった権利金等を支払っている場合、借地人は原則として底地権に対する賃借料のみ支払っていくことになります。

　※底地権（土地の不完全な所有権）＋借地権（土地を使用する権利）＝完全なる所有権。

税務上の「相当の地代」を参考にする。

『相当の地代』＝土地の更地価額のおおむね年６パーセント程度です。

借地権の設定の対価として、地主に権利金を支払っていない場合、底地権に対する賃貸借料だけでなく、借地権割合に対する賃貸借料も支払っていくことになりますので、「通常の地代」よりは高くなります。

土地の更地価額は、その土地の時価をいいますが、課税上弊害がない限り、①その土地の近くにある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した価額または、②その土地の相続税評価額又はその評価額の過去３年間の平均額を用いることも可能です。

支払い税金（固定資産税＋都市計画税）の３倍から５倍で地代を算出する。

簡単な方法ですが、この方法で算出した場合、商業地域か否か、借地上の建物の用途等によって、適正地代から多少ずれた価格が算出されることがあります。固定資産税や、都市計画税を考慮してみて、利回りがどの位になるのか、計算してみてください。
近隣に類似用途の借地があれば、そこの借地代などを見て修正することになります。

不動産鑑定士に依頼する

どのくらいの収益が見込めるか等の収益還元法などで、専門的な価格を算定してくれますが、依頼料がかかるのが最大のデメリットでしょう。また、借主が必ずその価格で借りてくれるわけでもありません。