賃貸の基礎知識１－７『民法上の賃貸借契約』
賃貸の基礎知識５－１『賃貸借契約と借地借家法』
1-3 普通借地契約の基礎知識
普通借地契約とは
普通借地契約とは、建物の建築を目的とする土地の賃貸借契約です。
賃借人が土地の上に建物を建てて、長期間にわたって利用する時に締結します。
普通借地契約は、「民法」および民法の特別法である「借地借家法」の規制を受けます。「借地借家法」は強行規定が多くなっていますので、「借地借家法」に規定のある事項については、賃貸人、賃借人が合意した事項についても、法律が優先される可能性があります。
いわゆる契約自由の原則が成り立ちません。
なお、建物を建築しない借地契約は「借地借家法」が適用されず、民法上の賃貸借になります。「民法」は任意規定が多くなっていますので、契約自由の原則が基本的には成り立ちます。
普通借地契約の契約期間
普通借地契約は、３０年以上の契約期間を設定する必要があります。
３０年より長い期間を定めた場合は、その期間になりますが、３０年より短い期間を定めた場合、または期間を定めなかった場合は借地借家法により３０年になります。（借地借家法 第３条）
強行規定であるため、例え賃貸人と賃借人の合意があったとしても、３０年より期間を短くすることは出来ません。なお、民法では５０年を超えることは出来ないとされていますが、普通借地契約では、特別法である借地借家法の規定が優先されます。
＜旧借地契約の場合＞
非堅固建物は２０年以上です。期間を定めなかった場合は３０年になります。堅固な建物は３０年以上です。期間を定めなかった場合は６０年になります。
普通借地契約更新後の契約期間
１回目の更新は２０年。２回目以降は１０年となりますが、当事者間でそれより長い期間を定めた場合は、その期間になります。（借地借家法 第４条）
借地借家法４条は強行規定であるため、例え賃貸人と賃借人の合意があったとしても、更新後の期間を短く設定することは出来ません。
＜旧借地契約の場合＞
非堅固建物は２０年です。堅固な建物は３０年です。それより長い期間を定めた場合は、その期間になります。
普通借地契約の契約様式について
必ずしも書面を必要としません。諾成契約（口頭の約束でも契約が成立します）です。
普通借地契約の期間中の中途解約について
期間内は原則として解約できません。
ただし、賃借人からの途中解約については、借地契約書で定められていればその条項に従います。
賃貸人からの解約は、借地契約書に特約があっても「借地借家法」に反する場合は認められません。
普通借地契約の期間満了時の更新拒絶について
賃貸人から更新を拒絶するには、正当事由が必要です。
賃借人からの更新拒絶は自由に出来ます。
普通借地契約終了時の建物買取請求権について
普通借地契約が期間満了し、契約の更新が無い場合、借地人は残存の建物を時価で買い取ることを地主に請求できます。
ただし、地主が借り続けても良いと言っているのに関わらず、借地人の自己都合で更新拒絶する場合は、建物買取請求権が認められない可能性があります。
普通借地契約の第三者への対抗要件について
第三者対抗要件とは、賃貸借物件が売却や競売により第三者の手に渡った時に、借地人が当該第三者に賃借権があることを主張できる権利です。
賃借権の登記 or 建物を建てて借地人の名で登記していることで、第三者に対抗できるようになります。対抗要件を具備していないと、賃貸人が土地を第三者に売ってしまい、当該第三者から立ち退きを求められた場合、借地人は立ち退きをしなければなりません。
普通借地契約の更新料について
賃貸人、賃借人で合意が有る場合は、高額に過ぎない限り、賃借人に支払い義務があります。
賃貸の基礎知識２－３『更新料と更新手数料について』
普通借地契約の更新手数料について
宅建業者と当事者の合意が有る場合は、支払い義務があります。合意していなければ、支払う必要はありません。
普通借地契約の対象土地が競売に掛けられ、第三者の物になった時について
・抵当権設定後に借地契約を交わしている場合、「抵当権者の同意の登記」がない限り対抗できませんので、土地と一緒に、建物も一括競売に掛けられる可能性があります。
・抵当権設定前に借地契約を交わし、対抗要件を備えていた場合、借主は競落人に対抗できるので、借地契約はそのまま続行します。競落人が新たな地主になります。