賃貸借の基礎知識１－１『普通借家契約とは』
1-2 定期借家契約の基礎知識
定期借家契約とは
定期借家契約とは、建物の賃貸借契約の一形式で、借地借家法第３８条で定められています。
普通借家契約と同様に、アパート、店舗、事務所等の賃貸借に利用されますが、普通借家契約との一番の違いは、最初に合意した賃借期間が満了した時に、賃貸借契約が確定的に終了してしまい、『更新』という概念がないことです。
そのため、当初の契約期間満了後は、賃貸人と賃借人が『再契約』を合意しない限り、賃借人は賃貸物件から立ち退くことになります。再契約の拒絶に関しては、賃貸人に正当事由は一切不要です。
賃貸人からすれば、期間満了後には必ず返してもらえますので、「転勤期間中だけ貸したい」、「近い将来、子供たちが住む予定がある」等、将来的に使用する事情がある場合には特に有用な契約方法になります。
定期借家契約の契約期間について
賃貸借期間について制限はありません。１年未満の短期でも、長期でもOKです。
なお、定期借家契約は「更新」が出来ませんので、契約期間が到来した時に必ず賃貸借契約が終了します。その後、再契約するのは自由です。
定期借家契約の契約様式について
賃貸借契約書は必ず書面化する必要があります。諾成契約（口頭契約）では、定期借家契約とは認められません。電子契約（オンライン契約）は可能です。
また、賃貸人（or 委任を受けた仲介業者）は、賃貸借契約書とは別の書面で、契約の更新が無い旨を賃借人に説明しなければなりません（借地借家法３８条２項）。
説明していない場合は、普通借家契約として扱われます。
| 東京地裁 R2.3.18 | 借地借家法第38条2項の事前説明は、媒介業者の重要事項説明にて行っているとした貸主の主張が否定された事例 |
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定期借家契約の期間中の中途解約について
賃借人からの解約については、床面積２００m2未満の賃貸借において、賃借人に止むを得ない理由があれば、通知から１ヵ月後に解約になります。（借地借家法３８条５項）また契約書に途中解約条項があれば、その内容に従います。
賃貸人からの解約については、賃貸借契約書に特約があっても期間内の解約は出来ません。
定期借家契約の期間満了による契約の終了
賃貸人は、契約終了の１年前から６ヶ月前までの間に「〇ヶ月後に賃貸借契約が終了する」と通知する必要があります。
この通知は、書面でも口頭でも良いですが、通知しない場合は借家契約の終了を賃借人に対抗出来なくなります。もし通知が遅れてしまった場合は、通知を出してから６ヶ月後に借家契約が終了することになります。当初の期間を１年未満で設定している場合は、通知する必要はありません。
なお、普通借家契約とは異なり、賃貸人は『正当事由』を備えていなくても、賃貸借契約の終了を主張することが出来ます。
また、定期借家契約は、当事者の合意があっても契約の更新は出来ず、再契約をするかどうかの選択になります。
定期借家契約の賃料増減請求権
賃料増減請求権とは、期間途中で、賃貸人から賃料を上げる請求をしたり、賃借人から賃料を下げる請求をする権利のことです。
借地借家法３２条で定められていますが、特約で排除することが可能です。（借地借家法３８条７項）
普通借家契約から、定期借家契約への切り替えについて
借地借家法施行前（平成１２年３月１日）より前に賃貸借契約を結んで、更新を続けている居住用の賃貸借契約については、賃借人の合意があっても、定期借家契約に切り替えることは当面出来ないと規定されています。
賃貸借の基礎知識５－１ 『賃貸借契約に適用される法律』