2-2　遠隔地に居住する人への重要事項説明

遠隔地に居住する人への重要事項説明の問題点

賃貸借契約の締結に当たり、賃借人が遠隔地に居住しており、入居予定日ギリギリまで現地に来ないというケースがあります。
宅建業者が仲介に入る場合、賃貸借契約の締結前に必ず重要事項説明書を説明することになっていますので、現地に来てくれないことには賃貸借契約を締結することが出来ません。また、仲介業者自らが、重説のためだけに遠隔地に出張するのは費用的に割りに合いません。

そのような理由から、入居予定日ギリギリに賃借人が訪れるのを待ってから、重要事項説明書の説明と賃貸借契約の締結を同時にすることになることがままあります。

しかし、このやり方ですと、時に不具合が生じることがあります。

入居予定日ギリギリになって、借主から「他に良い物件が見つかったから賃貸借契約を止めます」と言われてしまうことです。

賃貸借契約の締結を強制することも出来ませんし、賃貸借契約が締結されていない以上、キャンセルをした申込者から違約金を取ることも出来ません。損害賠償も原則としては認められません。

学生用マンションなど、入居時期が限られている物件については、再募集が難しいこともありますので、賃貸人にとって死活問題になります。もちろん仲介手数料が戴けない仲介業者にとっても痛手となります。

入居直前のキャンセルを防止するためには

直前のキャンセルを防止するためには、賃貸借契約を締結しておく必要がありますが、上述したように重要事項説明が容易に実施できないことがネックとなります。

考えられる方法とすると、遠隔地に居住している賃借人に、重要事項説明書の書面を郵送し、宅地建物取引士が電話で説明をするという手が思いつきますが、この方法では宅地建物取引士証を借主に提示することが出来ませんし、説明自体も十分に行えないと考えられていることから、宅建業法に抵触すると言われています。

ただし、２０１７年１０月から、賃貸借契約では、パソコンやテレビの端末を利用（テレビ電話、スカイプ等）してのＩＴ重説が許可されています。
ＩＴ重説をスムーズに行うためには、専用のソフト等を用意した方が良いのが面倒ですが、合法的に重要事項説明書を行うことが出来、賃貸借契約を締結することが出来ます。賃貸借契約の締結まで至っていれば、その後に借主が心変わりしても、通常の解約と同様に違約金等を請求することが出来るようになりますので、突然のキャンセルの防止に一役買います。

なお、売買契約については、２０２１年３月３０日に解禁されました。

　参考：売買取引のIT重説｜R.E.port

ＩＴ重説の遵守事項

ＩＴ重説の留意事項

　参考：賃貸取引に係るＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル概要（平成２９年９月）｜国土交通省

　参考：賃貸取引に係るＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル（平成２９年９月）｜国土交通省