4-5 賃貸借契約書の内容『短期解約違約金の特約』
「借主が契約後、○年以内に賃貸借契約を解除した場合、貸主に賃料○ヶ月分の違約金を払う」という特約は、基本的に有効です。ただし、あまりに過大な違約金額を設定すると、裁判上では公序良俗に反すると判断されて、一部無効とされてしまうことがあります。
東京地裁（平成８年８月２２日）判決では、事業用物件の期間４年の賃貸借契約において、賃借人が入居後１０カ月で契約解除をしたところ、貸主が残り３年２カ月分の賃料、共益費を求めた事例において、認められたのは、賃借人が退去した翌日から１年分の賃料と共益費だけでした。
これが居住用アパートになると、消費者契約法の絡みも出てきますので、よほど特別の事情がないと、１年分も認められないのではないかと思います。東京都不動産協同組合によると、おそらく１〜３か月というところだそうです。
| 中途解約の際の違約金条項の有効性 | |
| 賃貸借期間内に賃借人が解約した場合の違約金条項の効力 |