4-6 売買契約書の内容「違約金特約」
『違約金特約』とは、売主、買主どちらかの契約違反（債務不履行）によって、売買契約が解除になった場合の取り決めです。
売主、買主の一方が契約内容を履行しない（買主であれば売買代金の支払い。売主であれば物件の引き渡し等）場合、もう一方は、まず期限を設けて契約内容の履行を催告をし、それでも、期限内に履行がなされなかった場合に、初めて売買契約を解除することが出来ます。
※２０２０年４月の改正民法施行後は、要件に合致する場合、無催告解除することも可能です。
また、履行をしなかった相手方に対して、違約金を請求することができます。実務上では、契約の履行期日前であっても、契約の履行をする気が無くなった一方から、もう一方に対して、解約の意思表示をして進んで違約金を支払ってしまう場合もあります。
売買契約を解除するに当たって、違約金の額が売買契約書の中で定まっていれば、その額だけを相手方に支払ってしまえば良く、例え相手にそれ以上の損害が生じていたとしても、追加で支払う必要はありません。もっとも、違約金は売買代金の２０％に設定されることが多いので、解約する方にとっては相当な損害となります。
売買契約書に署名捺印する時は、慎重にするようにしましょう。
※不動産業者に対する仲介手数料は別途支払う必要があります。
※手付解約が可能なときは、手付金を放棄するだけで解約できます。その場合は違約金は発生しません。
違約金を幾らに設定するか
原則として法的な縛りはありませんので、売主、買主の合意で決めることが出来ます。一般的には売買代金の２０％とすることが多いようです。
宅建業者が売主となり、宅建業者以外が買主となる取引においては、損害賠償額の予定について、売買代金の２０％を超えることが出来ないと、宅建業法３８条で規定されていますので、上限額が売買代金の２０％となります。