賃貸のトラブル事例２－４『ビルが競売され、落札者から立ち退きを請求された。』
4-5 賃貸物件のオーナーチェンジがあった場合、賃貸借契約書を作り直すか？
賃貸物件の売買があった場合、新オーナー（買主）は、原則として旧オーナー（売主）の賃貸人としての義務をそのまま引き継ぐことになります。
賃料を含めて、契約内容は従前のままとなりますので、新たに賃貸借契約書を作成する必要性はありません。もちろん賃貸人の名義人が変更になったということで、賃貸借契約書を作り直すこともOKですが、その場合も家賃の値上げや、契約条件を変更する場合は、賃借人の合意が必要になります。
賃貸借契約書を作り直さない場合は、オーナーが変わったことや、振込口座の変更について、賃借人に通知しておく必要があります。
オーナーチェンジの例外
売買ではなく、競売によってオーナーチェンジした場合は少し事情が異なります。
賃借人が対抗要件を備えた後に設定された抵当権に基づく競売の場合は、通常の売買によるオーナーチェンジと同様なので、賃貸借契約書を新たに作り直す必要はありませんが、賃借人が対抗要件を備える前に設定された抵当権に基づく競売でオーナチェンジした場合、賃貸借契約書の作り直しどころか、賃貸借契約そのものの再締結が必要になります。
賃貸借契約が再締結されない場合、賃借人は退去することになります。